Της Δημοσιογράφου
Νότας Παπαδοπούλου-Μούτσιου
Τα επενδυτικά funds αγοράζουν «κόκκινα» δάνεια σε τιμές ευκαιρίας και στη συνέχεια αποκτούν κατοικίες μέσω πλειστηριασμών, αλλάζοντας σταδιακά τον χάρτη της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Για χιλιάδες δανειολήπτες το αποτέλεσμα είναι η απώλεια του σπιτιού τους, ενώ τα ίδια ακίνητα επανεμφανίζονται στην αγορά ανακαινισμένα και σε πολύ υψηλότερες τιμές. Το ερώτημα που τίθεται ολοένα και πιο έντονα είναι ποιος προστατεύει τελικά τον πολίτη.
Χιλιάδες στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια που χαρακτηρίστηκαν «κόκκινα» μεταβιβάστηκαν από τις τράπεζες σε επενδυτικά funds και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων . Μέσα απο αυτή τη διαδικασία, ακίνητα οδηγούνται σε πλειστηριασμούς και σε αρκετές περιπτώσεις καταλήγουν στα ίδια τα επενδυτικά σχήματα ή σε εταιρείες που συνδέονται με αυτά. Το αποτέλεσμα είναι ότι κατοικίες που κάποτε ανήκαν σε δανειολήπτες επανεμφανίζονται στην αγορά, συχνά μετά από ανακαινίσεις, με τιμές πολύ υψηλότερες από εκείνες στις οποίες αποκτήθηκαν.
Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς και τραπεζικές πηγές, μεγάλος όγκος μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει μεταβιβαστεί τα τελευταία χρόνια σε επενδυτικά κεφάλαια σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από την ονομαστική τους αξία
Οι συναλλαγές αυτές αποτέλεσαν μέρος της προσπάθειας εξυγίανσης των τραπεζικών ισολογισμών μετά την πολυετή οικονομική κρίση. Ωστόσο, για πολλούς δανειολήπτες η μεταβίβαση του δανείου σε fund σημαίνει μια πιο αυστηρή διαχείριση της οφειλής, με αυξημένη πίεση για ρυθμίσεις, κατασχέσεις και τελικά πλειστηριασμούς ακινήτων όταν δεν επιτευχθεί συμφωνία.
Πώς λειτουργεί το μοντέλο των funds σε 4 βήματα
1️⃣ Αγορά δανείων σε χαμηλή τιμή
Οι τράπεζες μεταβιβάζουν πακέτα μη εξυπηρετούμενων («κόκκινων») δανείων σε επενδυτικά funds σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από την ονομαστική τους αξία, στο πλαίσιο της μείωσης των προβληματικών δανείων στους ισολογισμούς τους.
2️⃣ Διαχείριση της οφειλής
Τη διαχείριση των δανείων αναλαμβάνουν εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), οι οποίες προχωρούν σε προτάσεις ρύθμισης ή σε διαδικασίες είσπραξης όταν ο οφειλέτης δεν μπορεί να εξυπηρετήσει το δάνειο.
3️⃣ Διαδικασία πλειστηριασμού
Εφόσον δεν υπάρξει συμφωνία ρύθμισης, το ακίνητο που έχει τεθεί ως εγγύηση μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-auction δημοπρασιών.
4️⃣ Απόκτηση και αξιοποίηση του ακινήτου
Σε αρκετές περιπτώσεις, το ακίνητο που οδηγείται σε πλειστηριασμό καταλήγει να αποκτάται από επενδυτικά σχήματα ή από εταιρείες που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με αυτά. Στην πράξη, σε μεγάλο αριθμό πλειστηριασμών τα ακίνητα που δημοπρατούνται καταλήγουν τελικά σε επενδυτικά funds ή σε εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο της διαχείρισης και αξιοποίησης ακινήτων. Στη συνέχεια τα ακίνητα αυτά αξιοποιούνται εμπορικά: είτε ανακαινίζονται και επαναπωλούνται στην αγορά σε πολύ υψηλότερες τιμές είτε εντάσσονται σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια για εκμετάλλευση, όπως μακροχρόνια μίσθωση ή τουριστική αξιοποίηση.
Πλειστηριασμοί και νομικό πλαίσιο
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων πραγματοποιούνται πλέον κυρίως μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-auction, στο πλαίσιο της αναγκαστικής εκτέλεσης που προβλέπει η Eλληνική νομοθεσία. Η διαδικασία ενεργοποιείται όταν ένας οφειλέτης δεν καταφέρει να εξυπηρετήσει το δάνειό του ή να καταλήξει σε ρύθμιση με τον διαχειριστή της απαίτησης. Το ακίνητο εκποιείται δημόσια και ο πλειοδότης αποκτά την κυριότητά του. Στην πράξη, ωστόσο, δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο τα ίδια τα επενδυτικά σχήματα ή εταιρείες που σχετίζονται με αυτά να εμφανίζονται ως αγοραστές, αποκτώντας έτσι ακίνητα που προηγουμένως αποτελούσαν εγγύηση των δανείων που είχαν αγοράσει.
Εννιά στις δέκα περιπτώσεις, ακίνητα που οδηγούνται σε πλειστηριασμό δεν καταλήγουν σε ιδιώτες αλλά καταλήγουν να αποκτώνται από επενδυτικά σχήματα ή από εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο της διαχείρισης και αξιοποίησης ακινήτων
Στην πράξη, σε σημαντικό αριθμό πλειστηριασμών, τα ακίνητα που δημοπρατούνται περνούν τελικά σε επενδυτικά κεφάλαια ή σε εταιρείες που συνδέονται με αυτά, τα οποία τα εντάσσουν στη συνέχεια σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια.
Αφού αποκτηθούν, πολλά από τα ακίνητα αυτά ανακαινίζονται ή αναβαθμίζονται ενεργειακά και επανέρχονται στην αγορά είτε προς πώληση είτε προς εκμετάλλευση μέσω μισθώσεων. Με τον τρόπο αυτό δημιουργείται μια νέα δυναμική στην αγορά ακινήτων, όπου κατοικίες που κάποτε ανήκαν σε ιδιώτες δανειολήπτες μετατρέπονται σε επενδυτικά προϊόντα υψηλής αξίας των FUNDS.
Η συζήτηση για την κατοικία και την αγορά ακινήτων εντείνεται, την ώρα που αλλάζουν βασικοί κανόνες στις μισθώσεις, ενώ παράλληλα προωθούνται και νέες βελτιώσεις στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών.
Διαβάστε επίσης στο Notanews.gr: «Χρωστάμε πάνω από ένα ΑΕΠ σε Δημόσιο, τράπεζες και funds»
Το θέμα των πλειστηριασμών και της μεταβίβασης δανείων σε funds έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο ευαίσθητα κοινωνικά ζητήματα των τελευταίων ετών. Για πολλούς πολίτες δεν πρόκειται απλώς για μια οικονομική διαδικασία, αλλά για μια υπόθεση που αγγίζει την ίδια την ασφάλεια της κατοικίας τους. Το ερώτημα που τίθεται όλο και πιο έντονα στον δημόσιο διάλογο είναι αν το ισχύον πλαίσιο επιτυγχάνει τη σωστή ισορροπία ανάμεσα στη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος και την προστασία των δανειοληπτών.
Το ζήτημα των κόκκινων δανείων και της διαχείρισής τους παραμένει στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης, καθώς το θεσμικό πλαίσιο συνεχίζει να εξελίσσεται.
Διαβάστε επίσης: “Κόκκινα δάνεια: Τροπολογία με δύο δώρα σε servicers και funds”
Όταν τα δάνεια αλλάζουν χέρια και τα σπίτια ακολουθούν, η κοινωνία ζητά απαντήσεις.
Το ερώτημα πλέον δεν είναι τι συνέβη, αλλά ποια πολιτική θα προστατεύσει την κατοικία των πολιτών
Καθώς η στεγαστική πίεση αυξάνεται και οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, το ζήτημα αναμένεται να παραμείνει στο επίκεντρο της πολιτικής και κοινωνικής συζήτησης. Η στάση της πολιτείας απέναντι σε αυτή τη νέα πραγματικότητα θα κρίνει σε μεγάλο βαθμό το πώς θα διαμορφωθεί το τοπίο της ιδιοκτησίας και της κατοικίας στην Ελλάδα τα επόμενα χρόνια.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
🔗 Ενοίκια: Τι αλλάζει από 1ης Απριλίου για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
